Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu a um condomínio no Paraná barrar a locação temporária de imóveis por convenção.
A advogada Gisele Truzzi concedeu entrevista ao jornal ESTADÃO sobre o caso, explicando sobre eventuais impactos dessa decisão às plataformas digitais que intermediam locações de imóveis.
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Entenda o caso:
No caso em questão, o morador de um edifício pretendia anular judicialmente uma convenção condominial que proibia a locação das unidades residenciais por período inferior a 90 dias. Em 1ª Instância, o morador ganhou. Porém, o condomínio recorreu, indo à 2ª Instância (Tribunal de Justiça do Paraná) e posteriormente, ao STJ (3ª Instância).
No STJ, foram debatidos os argumentos de ambos os lados. Por fim, os Ministros decidiram que não há qualquer irregularidade na atitude do condomínio em coibir as locações de curta temporada (prazo inferior a 90 dias), pois as convenções condominiais e regulamentos internos têm força de lei entre os moradores.
De acordo com o caso, nosso entendimento é de que:
- A locação de imóveis por curta temporada é permitida no Brasil, sendo regulada pela “Lei do Inquilinato” (Lei nº 8.245/91, modificada em parte pela Lei nº 12.112/2009). Logo a atividade das plataformas digitais para locação de imóveis é legalizada. Além disso, o proprietário do imóvel tem os direitos sobre o imóvel, podendo locá-lo da forma como pretende, estando em conformidade com nosso ordenamento jurídico.
- Nos condomínios essencialmente residenciais, nota-se que sua finalidade é uma só: constituição da residência dos seus moradores. A finalidade exclusivamente residencial desses condomínios pode confrontar com o caráter de transitoriedade da moradia e alta rotatividade de pessoas que existem na locação de imóveis por plataformas digitais. Quem compra/aluga uma casa ou apartamento em condomínio certamente não tem a expectativa de ter alta rotatividade de vizinhos, ou descompromisso destes com as áreas comuns, bem como problemas com senso de comunidade e convivência. É nesse ponto que entendemos que poderão surgir conflitos entre os moradores, proprietário da unidade locada e seus hóspedes.
- Proibir ou permitir as locações de curtíssima temporada em condomínios está longe de ser resolvida de modo simples ou através de uma única decisão judicial: é necessário alinhar as expectativas dos moradores em relação à finalidade do condomínio e definir tais questões em assembleia. Se há convenção condominial com disposição expressa e prévia sobre proibição ou liberação da locação de unidades por curta (ou curtíssima) temporada, deverá prevalecer o que está disposto na convenção, e os novos moradores e proprietários deverão ter ciência disso. Havendo liberação da locação por curta temporada expressa em convenção, o próprio condomínio poderá também criar regulamentos para tal, com solicitações e diligências específicas para os proprietários, bem como normativos de conduta para os hóspedes, a fim de minimizar futuros problemas.
Essa decisão do STJ pode abrir precedentes para outros julgados no mesmo sentido, mas certamente tudo será analisado caso a caso. Dificilmente o Air Bnb ou outras plataformas que operam da mesma forma sofrerão grandes impactos com isso no momento.
